２０１９已进入尾声。

回顾济南全年土地市场，呈现了如同过山车一般的变化：从年初的底价成交，到３—６月份上百轮的竞价，多次触发最高限价，再到下半年开启底价、流拍和终止出让。

总的变化趋势来看，土地市场在明显降温，并且趋于理性和平稳。

建设中的国际金融城住宅和商业用地供应约９０００亩根据世联行山东区域统计数据显示，截至目前，济南市已供应住宅和商业性质用地共计１３８宗，约９０００亩（不包含终止出让地块）。

其中，住宅用地供应７９宗，占地约３４４万平米；居住、商业性质用地供应１１宗，约４３．５万平米；商业用地供应４４宗，占地约１３９．５万平米。

其他（零售、文化设施等）４宗，终止挂牌６宗。

其中，共成交１２３宗，住宅用地７２宗，居住、商业用地１０宗，商业用地３８宗，其他（零售、文化设施等）３宗，流拍土地１１宗。

从出让土地面积看，商业用地中出让面积最大的一宗是彩石超算中心科技园项目Ａ－１地块，土地面积达２１９１１１㎡；居住用地中则是国际医学科学中心安置三区项目地块土地面积最大，为１４０９４９㎡。

从溢价方面看，商业用地、居住用地、商业居住两用用地中，出现溢价的地块共３８宗，其中溢价率最高的是机床一厂项目组团地块，溢价率高达９０．１４％。

其他溢价率超过５０％的地块还有枫叶散热器厂项目组团地块（６０％）、济西商贸物流组团地块（５６．８４％）、曹家馆城中村改造一期组团地块（５２．５８％）、济西商贸物流地块Ｃ、Ｄ（５６．８％）。

土地交易出现４次“熔断”下半年开启“底价成交模式”回顾今年济南土地交易行情，从１月份铁道职业技术学院二期改造项目地块、铅笔厂地块底价成交，到３月枫叶厂地块６０％的溢价率＋竞安置房，开启了济南上半年土地市场的“小阳春”。

　５月份以来，多宗土地出让呈现多轮甚至百轮竞价，土地溢价率上升。

济南土地交易市场共出现４次“熔断”。

位于二环南以北、郎茂山路以东、知山雅筑南侧的枫叶散热厂地块，共吸引１６家房企竞价，仅１７轮的竞价就达到了熔断价，最终在限地价竞配建政府储备性安置房面积环节，以竞配建政府储备性安置房１７５０平方米、５５２８０万元的价格被拍下，溢价率高达到６０％。

５月１７日土拍中，位于历下区奥体中路以西、花园东路以北的盛福原德锡科技地块共计４７亩土地。

先后有８家竞买人出手，价格一路走高。

经过７０轮竞价，最终以１１．２３亿元价格成交，同时需要配建１０７５８平方米安置房，楼面价约１４４００元㎡，达到最高限价。

相比２０１８年度１３０００元／㎡住宅最高楼面价每平方多了１０００元。

除此以外，原众合、原黄台煤气炉厂地地块，历城区佳宝地块也都在最高限价环节才决出归属，今年济南土地交易市场上共出现４次“熔断”。

然而，自７月份开始，土地交易市场再次开启“底价成交模式”，同时还伴随着地块终止出让和流拍。

张马屯片区一二期地块，山东教学仪器厂旧城改造项目地块、原盛源化肥厂一期等地块以底价被摘得。

８月份，小辛庄工业园地块、长清区文昌街道办事处大柿子园村Ｄ－１地块出现流拍。

９月份，热门地块天桥区药山地块终止出让。

转入１２月份，伴随着长岭山Ｂ８地块、井家沟地块、长城地块的流拍，国际金融城绸带公园东侧地块和经十一路项目Ｆ地块出现了多轮竞价的情况。

有溢价、底价和流拍是土地市场正常现象２０１９年济南市土地市场为什么会出现如此波动？记者咨询了世联行山东区域总经理朱江。

朱江告诉记者，从宏观上来看，一季度的房地产市场整体融资环境呈回暖趋势，房企融资出现了“小阳春”。

“企业有钱拿地，自然会对优质地块进行竞价。

”但后续受货币政策影响，房地产企业出现融资难情况。

据了解，５月１７日，银保监会曾发布了２３号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

“此外，受政策影响，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这让房地产开发，回归理性。

”朱江说，“从微观上来看，目前房地产市场较为平稳，购房者现阶段持观望态度，企业回笼资金慢，因此不敢拿地，也没钱拿地。

”房企对于今年土地的市场又是如何看待的？记者咨询了某房企负责投资拿地的工作人员。

该工作人员告诉记者，土地对于企业发展来说是刚需，开发企业要发展，就需要土地。

但在融资紧缩背景下，资金流成关键，企业在拿地时会综合考量。

“目前，各大房企的重心放到了去存库，注重销售，抓紧回款。

”该工作人员说。

“今年济南土地交易市场上下浮动明显，其实是一种正常市场现象。

企业如预算充足，面对优质地块，就会去竞价。

预算有限的话参与积极性就降低，所以造成既有高溢价也有底价、流拍。

”该工作人员说，有卖有买，出让的土地有成交，有流拍，这是合理、健康的现象，并不能说明土地市场不平稳。

反观２０１６、２０１７年，多轮竞标，高溢价率才是市场过热，不健康的表现。

开发商回归理性２０２０年房价继续维稳２０１９年全年共出让７２宗住宅用地，这些地块后期入市后会对济南房价产生怎样影响？对此记者咨询了合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明，许传明告诉记者，土地出让在一定程度上会影响房地产市场房价，“开发商高价拿地，必然会增加部分房价来收回成本，但只是针对拿地地块，并不会直接影响整个市场走势。

”许传明说。

山东省房地产发展研究中心特约评论员许珊告诉记者，影响房价走势预期因素很多，土地出让价格仅是影响其因素之一，“今年高溢价地块仅局限于个别地块，与前两年普遍高溢价不同，因此入市后对济南整体房价不会有太大影响。

”许珊说，市场各方的预期才是影响房价变化的最直接的因素。

尤其是在当前“房住不炒”的要求下，开发商开发回归理性，房价还将维稳为主。

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